一塊土地，若用來興建住宅樓宇，其價值某程度視乎週邊的配套。若該地鄰近海旁，市價當然可以看到一線；若週邊是大型商場，多了聚腳和消閒的地方，該土地又值錢多一些。由此推論，若某區多塊土地由不同發展商開發，他們會顧累自己所發展的項目，會否有設施釋放「正面的界外效果 (positive external effects)」，從而造就鄰近土地的價值，發展商並不會因這些正面效果而獲得補償，發展商是會很吝嗇的。
市場就是如此的神奇，將一些似是難以「內部化 (internalization)」的正面效果透過價格反映了。今個星期二政府拍賣官地，奪得大角咀海泓道地皮的財團，其成員包括信和、華置、嘉華和南豐。讀者知否，這些發展商均在大角咀有發展項目，如櫻桃街有嘉華的發展項目，海庭道有信和、華置和南豐的合作項目，而奧海城一、二期則是信和的代表作。由此可見，他們合力競投海泓道地皮正是肥水不流別人田的例子；亦因所有界外效果已全然內部份於這個「共同擁有 (joint ownership)」的陣營中，它們組成的財團能付出的較高價格是不足為奇的。從學理上，在不考慮其他因素下，這財團比其他發展商多付的價格，反映了它們互享的界外效果。
數星期後，大角咀臨海另一塊土地海輝道將公開拍賣，屆時一定刺激緊張了，因鄰近有恒隆的發展項目「浪澄灣」，不遠的附近又有新鴻基的奧海城三期「君匯港」，於是，除卻上述的四個發展商外，相信恒隆和新鴻基也極有興趣加入戰團，我們會好奇，有那些發展商會一起組成財團去競投該地？出價又會多高呢？這些問題的趣味性都很濃。我可大膽推論，凡財團中包括信和在內，其競投成功機會率會較高，這是因為信和在大角咀內有最多的發展項目(君不見但凡奪得大角咀地皮的財團必有信和，而它於財團所佔的權益必定最高)，能享受最多的界外效果，是故它付出最高價格的機會是最高的。